Contrato de arrendamiento en CDMX: cinco puntos que debes revisar antes de dar el apartado

Ya viste el depa, te gustó la luz de la tarde y quien te lo enseñó dice que hay otras dos personas interesadas, así que te pide un apartado para guardártelo. Respira. Antes de transferir, pide el contrato o por lo menos un borrador. Lo que no quede por escrito, después es tu palabra contra la del propietario. Estos son los cinco puntos que conviene revisar con calma, y casi todos se negocian mejor antes de firmar.

Primero, el apartado en sí. Exige un recibo, aunque sea provisional, que diga cuánto entregaste, para qué inmueble y qué pasa con ese dinero si la investigación de la póliza jurídica no te aprueba o si el propietario decide no rentarte. Si el papel no dice que es reembolsable en esos casos, asume que no lo es y decide si te late arriesgarlo.

1. La renta pactada y si el mantenimiento va incluido

El precio del portal es la renta anunciada, o sea, la primera oferta del propietario. La que te obliga es la renta pactada: la cifra final después de negociar, escrita con número y con letra en el contrato. Si en la visita quedaron en bajarte mil pesos, que el documento lo diga. Un acuerdo de pasillo sirve de poco en el mes doce.

Luego viene la cuota de mantenimiento, que en edificios con administración puede mover bastante tu presupuesto. El contrato tiene que decir con claridad si está incluida o si se paga aparte. Si está incluida, pide el desglose: por ejemplo, renta de $15,000 más mantenimiento de $2,000, para un total de $17,000 al mes. Ese desglose te protege de que a mitad del contrato te avisen que "subió el mantenimiento" y te cobren la diferencia. Si se paga por separado, que quede anotado a quién le depositas (la administración del edificio o el propietario) y en qué fecha vence cada pago.

Esto cambia la comparación entre departamentos. Uno de $17,000 con todo incluido puede salir más barato que otro anunciado en $16,000 con mantenimiento aparte, así que suma siempre las dos cifras antes de decidir. Si andas buscando en el rango de rentar en Roma Norte o Condesa con 20,000 pesos al mes, una cuota alta te come el margen rápido.

Un detalle que mucha gente pasa por alto: hay cuotas ordinarias y extraordinarias. Las ordinarias (limpieza, vigilancia, alumbrado de áreas comunes) normalmente las cubre quien vive ahí, según lo que se pacte. Las extraordinarias, como la impermeabilización general, una reparación mayor del elevador o arreglos estructurales, normalmente las cubre el propietario. Pide que el contrato lo diga con esas palabras para que nadie te pase la cuenta de la azotea.

2. La dirección completa, con colonia y alcaldía exactas

Suena obvio y es justo donde se cuelan errores. El contrato debe traer calle, número exterior, número interior, colonia, código postal y alcaldía, sin abreviaturas raras. Algo como: Calle Luz Saviñón, Col. Narvarte Poniente, Alcaldía Benito Juárez, C.P. 03020, Ciudad de México. O bien: Calle Orizaba, Col. Roma Norte, Alcaldía Cuauhtémoc, C.P. 06700, Ciudad de México.

¿Por qué tanta precisión? A esa dirección llegan las notificaciones formales, de ahí se desprende qué juzgados de la ciudad conocerían cualquier conflicto y con esos datos se identifica el inmueble en el Registro Digital de Contratos de Arrendamiento de la CDMX. En una ciudad donde conviven Narvarte Poniente y Narvarte Oriente, o Roma Norte y Roma Sur, confundir la colonia puede complicarte cualquier trámite.

Si el edificio es condominio, revisa también lo que viene con el departamento. Si el anuncio decía "con cajón y bodega", el contrato debe indicar cuál cajón y cuál bodega, con su número o ubicación. Sin eso, el día que alguien más se estacione en tu lugar no tendrás con qué reclamarle a la administración.

3. La garantía: aval, póliza jurídica o depósito

Los propietarios quieren asegurarse de que pagues y de que devuelvas el inmueble en buen estado. Para eso eligen entre varios mecanismos y no siempre los piden todos juntos: hay quien acepta aval o póliza, hay quien pide póliza más depósito. Pregunta cuál exigen antes de dar el apartado, porque cada uno pega distinto en tu bolsillo.

Si tienes un aval con propiedad, plantea que te acepten eso en lugar de la póliza. Si te piden póliza sí o sí, pregunta cuánto cuesta, quién la contrata y si estarían dispuestos a dividir el costo, ya que la cobertura protege sobre todo al propietario. Aquí comparamos con más detalle qué pide cada propietario entre póliza jurídica y aval con propiedad, y cuánto cuesta tramitarlos.

Y haz la cuenta completa del costo de entrada: primer mes de renta adelantado, un mes de depósito, la póliza o la investigación, la mudanza y la contratación o reconexión de servicios. Con una renta de $17,000, solo los dos primeros conceptos ya suman $34,000, y todavía no contratas ni la mudanza.

4. El depósito: plazo, deducciones y acta de entrega

El depósito no es el último mes de renta. Solo funciona así si ambas partes lo acuerdan por escrito, así que no dejes de pagar el mes final dando por hecho que se compensa.

Lo que sí debe venir en el contrato es un plazo fijo para devolverlo. Lo común es pactar entre 30 y 60 días naturales a partir de que entregas el departamento y los comprobantes de que no debes luz, agua, gas ni internet. Sin plazo escrito, "en cuanto se pueda" puede durar meses.

Revisa también qué se puede descontar. Las deducciones razonables son adeudos comprobados de servicios y daños causados por mal uso o descuido. El desgaste normal (la pintura que se opaca, el piso que pierde brillo con los años) no te corresponde. Si encuentras una cláusula que destina el depósito a pintura y limpieza general sin importar cómo entregues, discútela antes de firmar.

La herramienta que más te protege es el acta de entrega-recepción: una lista del estado del departamento y de lo que trae (estufa, boiler, cortinas, juegos de llaves), con fotos, firmada por ambas partes cuando recibes y otra vez cuando devuelves las llaves. Fotografía cada pared, el piso, las ventanas y las instalaciones de baño y cocina, y guarda las imágenes con fecha. Si al salir hay desacuerdo, esa acta pesa más que cualquier recuerdo.

5. Vigencia, aumento anual y registro del contrato

El artículo 2448-C del Código Civil para el Distrito Federal, que sigue rigiendo en la Ciudad de México, establece que los contratos de vivienda duran como mínimo un año, obligatorio para ambas partes, salvo que se pacte algo que beneficie al inquilino. Verifica que las fechas de inicio y fin estén escritas y que la cláusula de renovación explique cómo y con cuánta anticipación se avisa.

El aumento anual cambió con la reforma al artículo 2448-D aprobada en agosto de 2024. Antes se permitía subir la renta hasta 10% al año. Ahora el incremento no puede rebasar la inflación del año anterior medida por el Índice Nacional de Precios al Consumidor, y la Suprema Corte validó ese tope. Si el formato que te dieron todavía dice "incremento anual del 10%", es una plantilla vieja: pide que la cláusula remita a la inflación.

Por último, la ley obliga al propietario a registrar el contrato en la plataforma digital del Gobierno de la CDMX dentro de los 30 días posteriores a la firma. La Corte acotó ese registro a lo indispensable (el monto de la renta, el incremento pactado, la colonia y la alcaldía) para cuidar la privacidad de ambas partes. Pregunta desde el principio si lo van a registrar.

Todo lo anterior es información general sobre el Código Civil de la Ciudad de México y el mercado de renta capitalino. Si ya tienes un conflicto concreto con un propietario, llévalo con un abogado que revise tu caso.

Mi recomendación: pide el borrador, márcale estos cinco puntos con pluma y no transfieras el apartado hasta tener el recibo y las respuestas por escrito. Un propietario serio no se molesta porque leas con calma. Si alguien te apura para que pagues sin ver el contrato, toma eso en cuenta al decidir.